Как проверить квартиру перед покупкой в Ереване: выписка из Кадастра

Почему всё начинается с Кадастра

В Армении права на недвижимость учитывает Комитет кадастра. Собственником считается тот, чьё право записано в государственном реестре, а не тот, у кого ключи, старый ордер или «все бумаги на руках». Поэтому любую квартиру, даже у знакомых, проверяют по реестру.

Документ, который это показывает, называется единой справкой (по-армянски «միասնական տեղեկանք»), в быту — выпиской из Кадастра. Заказать её может любой человек, не только собственник, так что согласие продавца не нужно. Справка действует 15 рабочих дней. Если вы покупаете в ипотеку, банк тоже закажет справку и проверит квартиру, но это проверка для банка: ваши интересы как покупателя она защищает лишь отчасти.

Как заказать выписку

1. Попросите у продавца адрес квартиры, номер свидетельства о праве собственности или кадастровый код — достаточно чего-то одного.
2. Зайдите на e-cadastre.am и войдите в личный кабинет: по почте и паролю или через систему идентификации ЕсЭм (ԵսԵմ).
3. Выберите раздел «Единая справка» и введите данные квартиры — адрес система подтянет сама.
4. Выберите срок исполнения и оплатите картой прямо на сайте или через e-payments.am.
5. Квитанция и подтверждение приёма заявки придут на почту, готовая справка появится в списке ваших заявок.

Цены — по данным государственного портала услуг hartak.am на сентябрь 2026 года. Если с онлайн-кабинетом не выходит, помогут в консультативных центрах Кадастра в Ереване: «Шенгавит» (ул. Манандяна, 33) и «Центр» (ул. П. Бюзанда, 1/3). Офис на проспекте Комитаса, 35/2 с 1 июня 2026 года не работает.

Что смотреть в выписке

• Собственники. Сверьте имена с паспортами. Если собственников несколько, продавать должны все — лично или через доверенность.
• Адрес и кадастровый код. Они должны совпадать с тем, что будет записано в договоре.
• Площадь. Если реальная квартира заметно отличается от записанной, возможна неоформленная перепланировка.
• Ограничения. Арест, ипотека и другие права третьих лиц указаны в справке. Любая такая запись — повод остановиться и разобраться до задатка.
• Дата. Справка старше 15 рабочих дней уже не отражает текущее положение.

Свидетельство о праве собственности продавца тоже можно проверить: у свидетельств, выданных с 1 июля 2019 года, есть номер и пароль, по которым подлинность подтверждается на сайте Кадастра. Но свидетельство — это снимок на дату выдачи, а справка показывает положение на сегодня.

Чего выписка не покажет

• Долги за газ, свет, воду и обслуживание дома — попросите последние квитанции или справки у поставщиков.
• Кто зарегистрирован (прописан) в квартире — спросите продавца прямо и обсудите с нотариусом, кто и когда выпишется.
• Права супруга. Если квартира куплена в браке, для продажи обычно нужно нотариальное согласие мужа или жены, даже если в справке один собственник.
• Споры, которые ещё не дошли до ареста: претензии родственников, неоформленное наследство.
• Реальное состояние: сырость, проводку, соседей. Это видно только на просмотре.

Долг по налогу на недвижимость отдельно искать не нужно: с 2022 года нотариусы и Кадастр проверяют его онлайн, и при долге регистрацию сделки приостанавливают, пока его не погасят.

Тревожные сигналы

Большинство продавцов честны, но есть признаки, при которых стоит притормозить и проверить всё вдвойне.

• Продавец торопит с задатком и не даёт времени заказать справку.
• Цена заметно ниже рынка без понятной причины.
• Собственник в справке и человек на просмотре — разные люди, а объяснения путаются.
• Квартиру продают по доверенности, а связаться с самим собственником «нельзя».
• Право зарегистрировано совсем недавно, и квартиру снова продают — особенно если до этого она перешла по дарению или наследству.
• Продавец просит перевести деньги на чужой счёт или отдать наличные до визита к нотариусу.

Значок «Проверено в Кадастре» на tuk-tuk

Объявления, для которых продавец загрузил выписку из Кадастра, получают на tuk-tuk значок «Проверено в Кадастре». Точный адрес и кадастровый номер другим пользователям не показываются — вы спросите их у продавца, когда дойдёт до проверки.

Значок — удобный фильтр на старте: такой продавец не боится показывать документы, а вы не тратите время на заведомо проблемные варианты. Но он не заменяет вашу собственную проверку. Выписка сделана на определённую дату, а арест или ипотека могут появиться позже. Перед задатком закажите свежую справку, а в день сделки нотариус проверит реестр ещё раз.

Когда проверять: четыре момента

1. До просмотра: попросите у продавца номер свидетельства или кадастровый код. Отказ без причины — тревожный знак.
2. До задатка: закажите свежую единую справку и сверьте её с паспортом продавца.
3. В день сделки: нотариус проверяет реестр и налоговые долги. Если с момента вашей справки прошло больше двух недель, закажите новую.
4. После регистрации: закажите справку уже на себя и убедитесь, что собственником записаны вы.

Вы проверяли квартиру в Кадастре перед покупкой? Да, заказывал выписку самДоверился нотариусуНет, но в следующий раз проверюЕщё не покупал

Главное

• Собственник — тот, кто записан в Кадастре. Любая проверка начинается с единой справки.
• Справку может заказать любой человек на e-cadastre.am: от 10 000 ֏ за три рабочих дня до 60 000 ֏ за два часа.
• Смотрите собственников, площадь и ограничения; справка действует 15 рабочих дней.
• Долги за коммунальные услуги, прописанных жильцов и права супруга проверяйте отдельно.
• Значок «Проверено в Кадастре» экономит время, но перед задатком закажите свою свежую справку.