Обременения: арест, залог, аренда — как их увидеть и что делать

Что такое обременение

Обременение — это ограничение права собственника: квартира в залоге у банка, на неё наложен арест, её сдают в аренду или у кого-то есть право ею пользоваться. Собственник остаётся собственником, но распоряжаться квартирой свободно не может, а часть ограничений переходит вместе с ней к покупателю. Поэтому покупателю важно понять, какие ограничения снимутся при сделке, а какие останутся с квартирой и после неё.

Зарегистрированные ограничения указаны в единой справке из Кадастра. Её может заказать любой человек на e-cadastre.am; по данным hartak.am на сентябрь 2026 года — от 10 000 ֏ за три рабочих дня.

Виды обременений и что с ними делать

Ипотека: самый частый и решаемый случай

Многие продают квартиры, которые ещё в ипотеке. Это нормально, если сделка идёт через банк. Обычно покупатель вносит деньги, из них гасится долг продавца, банк даёт согласие и снимает залог, а право переходит к покупателю. Конкретную схему согласуйте с банком продавца заранее.

Не отдавайте деньги продавцу «на погашение ипотеки» до сделки без участия банка: если он их не донесёт, квартира так и останется в залоге. Попросите у банка продавца справку об остатке долга, чтобы заранее знать, какая часть цены уйдёт на погашение.

Арест: когда лучше подождать

Арест накладывают по решению суда или в ходе исполнительного производства — например, из-за долгов владельца. Пока запись в реестре, зарегистрировать переход права, как правило, невозможно. Продавец может обещать, что арест «снимут на днях», но задаток до его снятия — ваш риск. Снятие ареста тоже отражается в реестре, поэтому лучшее подтверждение — новая справка, а не слова или копия решения.

Аренда и жильцы

По Гражданскому кодексу переход права собственности на сданное жильё не прекращает договор найма: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Налоговая служба напоминает, что договор аренды недвижимости должен проходить государственную регистрацию, — тогда он виден в справке. Но на практике многие договоры не зарегистрированы, поэтому спросите продавца прямо, живут ли в квартире арендаторы и на каких условиях, и запишите в договор дату освобождения.

Проверяйте дважды

1. До задатка закажите свежую справку.
2. В предварительном договоре пропишите, что квартира передаётся без обременений, кроме тех, что вы согласовали.
3. В день сделки нотариус проверит реестр ещё раз; если с момента вашей справки прошло больше двух недель, закажите новую.
4. После регистрации закажите справку на себя и убедитесь, что старые ограничения сняты.

Главное

• Арест, ипотека и зарегистрированные права третьих лиц видны в единой справке из Кадастра.
• Ипотека решаема: сделка проводится с участием банка, залог снимается из денег покупателя.
• С арестом не спешите: задаток — только после его снятия и новой справки.
• Смена собственника не прекращает аренду жилья — узнайте о жильцах заранее.
• Проверяйте справку до задатка, в день сделки и после регистрации.