Сделка у нотариуса: как проходит и что взять с собой

Зачем нужен нотариус

По Гражданскому кодексу Армении договор продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус устанавливает личности сторон, проверяет, что продавец действительно собственник и вправе продавать, объясняет последствия сделки и отвечает за то, чтобы договор соответствовал закону.

Нотариуса стороны выбирают по договорённости. Часто его предлагает покупатель или банк, если покупка идёт в ипотеку. Стоимость заранее уточните у самого нотариуса: она складывается из платы за услугу и госпошлины и зависит от сделки.

Как проходит встреча

1. Нотариус проверяет паспорта или ID-карты сторон, а если кто-то действует по доверенности — полномочия представителя.
2. Онлайн проверяет данные квартиры в реестре Кадастра и долги по налогу на недвижимость. При долге регистрацию сделки приостановят, пока его не погасят.
3. Готовит договор. Прочитайте его целиком: адрес, площадь, кадастровый код, цена, порядок и срок оплаты, дата передачи ключей, кто и когда выписывается из квартиры.
4. Стороны подписывают договор, нотариус его удостоверяет.
5. Документы направляются в Кадастр на регистрацию права. Уточните у нотариуса, подаст ли он заявление сам или это сделаете вы.

Что взять продавцу

• Паспорт или ID-карту.
• Свидетельство о праве собственности или его номер; если бумажного свидетельства нет, хватит данных из реестра.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира приобретена в браке.
• Если среди собственников есть несовершеннолетние — разрешение органа опеки и попечительства; что именно нужно, подскажет нотариус.
• Доверенность, если за собственника действует представитель, — с правом продажи и, если нужно, получения денег.
• Реквизиты счёта, если оплата идёт переводом.

Что взять покупателю

• Паспорт или ID-карту.
• Свежую единую справку из Кадастра: нотариус проверит реестр сам, но лучше прийти подготовленным.
• Предварительный договор и расписку о задатке, если они были.
• При ипотеке — документы банка. Договор тогда обычно подписывают с участием банка, а ипотеку регистрируют вместе с правом собственности.
• Деньги или подтверждение, что перевод готов.

Что проверить в тексте договора

• Имена, паспортные данные и доли сторон совпадают с документами и справкой из Кадастра.
• Адрес, площадь и кадастровый код — как в справке.
• Цена указана полностью и та же, о которой вы договорились; задаток, если он был, учтён.
• Порядок оплаты: сумма, способ, срок и счёт получателя.
• Дата передачи квартиры и ключей и срок, до которого выписываются жильцы.
• Кто оплачивает услуги нотариуса и регистрацию в Кадастре.

Как передать деньги

Самый прозрачный способ — банковский перевод на счёт продавца-собственника в день подписания. Так остаётся документальный след, и никому не нужно везти наличные.

Если стороны договорились о наличных, лучше пересчитать и передать их в отделении банка, а в договоре чётко записать, когда и как произведён расчёт. Представителю по доверенности отдавайте деньги, только если в доверенности прямо указано право их получать.

После подписи: 30 рабочих дней

Права по нотариально удостоверенной сделке нужно подать на государственную регистрацию не позже чем через 30 рабочих дней после удостоверения. Если пропустить этот срок, по закону о государственной регистрации прав сделка становится ничтожной. Поэтому не откладывайте: стандартная регистрация занимает 4 рабочих дня.

Летом 2026 года появились и новые пути. 28 июля Кадастр сообщил, что граждане Армении могут заключить договор купли-продажи онлайн в личном кабинете на e-cadastre.am с электронной подписью, а право зарегистрируется автоматически. 23 июля Кадастр представил правительству порядок удалённой покупки квартир в новостройках — без визита к нотариусу, по типовым договорам между застройщиком, покупателем и банком. Сервисы новые, так что условия уточняйте в Кадастре. Для большинства сделок на вторичном рынке нотариус остаётся привычным путём.

Главное

• Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заверяет нотариус; он проверяет личности, полномочия, реестр и налоговые долги.
• Продавцу нужны паспорт, данные о праве собственности, согласие супруга и, если собственники — дети, разрешение органа опеки.
• Прочитайте проект договора заранее: цена, сроки оплаты, передача ключей, выписка жильцов.
• Платите переводом на счёт собственника или в банке — чтобы остался след.
• Подайте документы на регистрацию в течение 30 рабочих дней, иначе сделка ничтожна.