Задаток и предварительный договор при покупке квартиры
Пятый шаг гида: квартира выбрана и проверена, пора закрепить договорённость. Что такое задаток по армянскому закону, чем он отличается от аванса и почему предварительный договор на квартиру оформляют у нотариуса.
Содержание
Зачем нужен этот шаг
Между «договорились» и сделкой у нотариуса часто проходят недели: покупатель ждёт одобрения ипотеки или продаёт своё жильё, продавец собирает документы. Чтобы за это время квартиру не продали другому, а покупатель не передумал, стороны заключают предварительный договор и обеспечивают его задатком.
Задаток и аванс — не одно и то же
Гражданский кодекс Армении (статья 395) называет задатком — по-армянски նախավճար — сумму, которую одна сторона передаёт другой в счёт будущих платежей по договору: как доказательство, что договор заключён, и как гарантию его исполнения. Соглашение о задатке должно быть письменным независимо от суммы. Если есть сомнение, задаток это или нет, в том числе когда письменной формы нет, сумма считается авансом — կանխավճար.
| Задаток | Аванс | |
|---|---|---|
| Что это | Часть оплаты и гарантия исполнения договора | Просто предоплата |
| Форма | Только письменно, при любой сумме | Письменная желательна |
| Если сделку сорвал покупатель | Задаток остаётся у продавца | Деньги, как правило, возвращаются |
| Если сделку сорвал продавец | Он платит двойную сумму задатка | Возвращает полученную сумму |
Последствия описаны в статье 396. Если договор не исполнен по вине того, кто дал задаток, задаток остаётся у другой стороны. Если по вине того, кто задаток получил, он обязан заплатить двойную сумму задатка. Кроме того, виновная сторона возмещает убытки за вычетом задатка, если договор не предусматривает иного. А если обязательство прекратилось до начала исполнения — по соглашению сторон или потому что исполнить его стало невозможно, — задаток просто возвращают.
Почему предварительный договор — у нотариуса
По статье 445 Гражданского кодекса предварительный договор заключается в той форме, которая установлена для основного договора, а несоблюдение формы делает его ничтожным. Договор продажи недвижимости по статье 562 заключается письменно и подлежит нотариальному удостоверению. Значит, и предварительный договор о покупке квартиры нужно оформлять у нотариуса: расписка от руки не даст той защиты, на которую рассчитывают стороны.
В предварительном договоре указывают срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не указан, основной договор должен быть заключён в течение года. Если к концу срока договор не заключён и ни одна сторона не предложила другой его заключить, обязательства по предварительному договору прекращаются.
Что записать в предварительный договор
- Точные данные квартиры: адрес, площадь, кадастровый код — как в выписке из Кадастра.
- Цену и порядок расчёта: сколько составляет задаток, когда и как платится остаток.
- Срок заключения основного договора.
- Что переданная сумма — именно задаток, с понятными последствиями для обеих сторон.
- Список людей с правом пользования квартирой — для договора продажи жилья это существенное условие (статья 570) — и дату, к которой продавец освобождает квартиру.
- Что входит в продажу: мебель, техника, кладовая, парковочное место.
- Обязанность продавца погасить долги за коммунальные услуги до сделки.
- Что происходит, если банк откажет покупателю в ипотеке.
Порядок действий
- Закажите свежую выписку из Кадастра и убедитесь, что продавец — собственник, а ограничений нет (шаг 4 гида). Сведения о правах может получить любой человек, в том числе онлайн на e-cadastre.am.
- Договоритесь о цене, размере задатка и сроках. Размер задатка закон не устанавливает — его определяют стороны.
- Запишитесь к нотариусу вместе с продавцом. Полный список документов уточните у нотариуса заранее.
- Подпишите предварительный договор и передайте задаток так, как в нём указано.
- Храните договор и подтверждение оплаты до регистрации права собственности.
Главное
- Задаток по закону — и часть оплаты, и гарантия: сорвал сделку покупатель — теряет задаток, сорвал продавец — платит его в двойном размере.
- Соглашение о задатке — только письменное; без него сумма, скорее всего, будет считаться авансом.
- Предварительный договор на квартиру оформляют у нотариуса, иначе он может оказаться ничтожным.
- Прежде чем платить, проверьте квартиру по выписке из Кадастра.
