Ипотека на дом и на строительство дома: что нужно знать

Два разных кредита: покупка и стройка

Ипотека на покупку готового дома похожа на ипотеку на квартиру: залогом служит сам дом с участком, банк проверяет документы и заказывает оценку рыночной стоимости. Разница в деталях: у дома обычно больше вопросов к участку, коммуникациям и узаконенности построек.

Кредит на строительство сложнее. Дома ещё нет, поэтому в залог идёт участок или недостроенное здание, а банку нужно понимать, сколько стоит проект и хватит ли денег, чтобы его закончить.

Какие требования у банков

Точные условия задаёт каждый банк. Для ориентира — требования Национальной ипотечной компании (НИК), которая рефинансирует кредиты банков-партнёров (nmc.am, проверено 13 сентября 2026 года):

В обоих случаях обязательны страховка залога и страхование жизни заёмщика на сумму не меньше кредита. Ещё одно условие НИК: назначение земли не должно было меняться в последние 12 месяцев. Ставку определяет банк-партнёр.

Как устроен кредит на строительство

Для стройки понадобятся разрешение на строительство и смета — расчёт стоимости работ и материалов. НИК размещает на своём сайте инструмент для оценки стоимости проекта индивидуального дома, и требования к смете лучше посмотреть заранее.

Как и когда банк перечисляет деньги — сразу или частями по этапам, какие отчёты о ходе стройки нужны и какой срок дают на завершение, — уточняйте в банке до подписания договора. От этого зависит, сколько собственных денег понадобится на старте.

Возврат подоходного налога: для дома он ещё возможен

Возврат подоходного налога в пределах выплаченных процентов распространяется и на покупку индивидуального дома у застройщика — организации или ИП, и на строительство собственного дома (статья 160 Налогового кодекса и порядок, утверждённый постановлением правительства № 1321-Н). Для стройки нужно действующее разрешение на строительство. Право на возврат есть только у наёмных работников.

Но география сужается. Для кредитов, полученных после 1 января 2025 года, возврат не действует для жилья в Ереване. Для кредитов после 1 января 2027 года — в Арагацотнской, Араратской, Армавирской и Котайкской областях, а после 1 января 2029 года — в остальных марзах. Исключение — приграничные населённые пункты из списка правительства. Для кредитов с 2025 года возврат ограничен 750 000 ֏ в квартал.

Поддержка семей с детьми

Правительство утвердило программу жилищной поддержки семей с детьми на 2024–2026 годы (Общественное радио Армении, 14 марта 2024 года). В ней есть помощь на первоначальный взнос при покупке жилья или строительстве дома в ипотеку в марзах для семей с двумя несовершеннолетними детьми.

При строительстве дома помощь составляет 10% фактически полученного ипотечного кредита, но не больше 1 млн ֏; за третьего и каждого следующего ребёнка добавляется 5%, но не больше 500 000 ֏, всего — не больше 2 млн ֏. Программа рассчитана до конца 2026 года, поэтому о планах на 2027 год спрашивайте в Министерстве труда и социальных вопросов.

Главное

• Кредит на покупку дома похож на квартирную ипотеку, на строительство — требует сметы и разрешения на строительство.
• У НИК: до 35 млн ֏, платежи по кредитам — не больше 45% дохода, драм и фиксированная ставка.
• Возврат налога за проценты возможен при стройке и покупке дома у застройщика, но для кредитов с 2025 года — не в Ереване.
• Семьям с двумя и более детьми в марзах доступна помощь на взнос — программа действует до конца 2026 года.
• Назначение земли и документы на участок проверьте до задатка.