Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно

Что такое рефинансирование

Рефинансирование — это новый кредит, которым вы погашаете старую ипотеку. Обычно его берут в другом банке ради более низкой ставки, меньшего платежа или смены валюты. Квартира остаётся в залоге, только залогодержателем становится новый банк.

Не путайте это с рефинансированием, которое делает Национальная ипотечная компания: она даёт банкам-партнёрам долгосрочные ресурсы, рефинансируя выданные ими кредиты. Для заёмщика это не отдельная услуга, а часть того, как банк финансирует ипотеку.

Когда это может быть выгодно

• ставки на рынке заметно ниже, чем в вашем договоре;
• до конца кредита ещё много лет — в начале срока большая часть аннуитетного платежа уходит на проценты;
• у вас плавающая ставка, привязанная к рыночным показателям, и вы хотите зафиксировать платёж;
• кредит в иностранной валюте, а доход в драмах, и вы хотите убрать валютный риск;
• ваш доход и кредитная история улучшились, и вы можете претендовать на лучшие условия.

Что съедает выгоду

У нового кредита свои расходы. По данным портала hartak.am (проверено 13 сентября 2026 года), при ипотеке банк берёт плату за рассмотрение заявки — 5 000 ֏ — и за выдачу — от 50 000 ֏, оценка стоит 18 000–25 000 ֏, есть платежи Комитету кадастра и обязательная страховка залога на весь срок.

Добавьте возможный штраф за досрочное погашение в старом банке: в гиде hartak.am отмечено, что досрочное погашение возможно, но договор может предусматривать штраф. Точные условия — в вашем кредитном договоре.

Формула простая: выгода = сколько вы заплатите по старому кредиту до конца срока минус сколько заплатите по новому, минус все расходы на переход. Сравнивайте полную сумму выплат, а не только ежемесячный платёж: меньший платёж за счёт более долгого срока может в итоге обойтись дороже.

Возврат налога и госпрограммы

Если вы получаете возврат подоходного налога по ипотеке, будьте осторожны. По Налоговому кодексу право на возврат привязано к кредиту на покупку новостройки у застройщика или строительство дома и к одному ипотечному договору, а для новых кредитов на жильё в Ереване, выданных после 1 января 2025 года, возврата нет. Как налоговая отнесётся к рефинансированию именно в вашем случае, узнайте в ПЕК письменно до перехода.

То же касается льготных программ — «Молодой семье — доступное жильё» и поддержки семей с детьми при рождении ребёнка: субсидии привязаны к программе и банку-партнёру. Прежде чем уходить в другой банк, выясните, не потеряете ли вы субсидию.

Как действовать

1. Возьмите в банке справку об остатке долга и график платежей.
2. Найдите в договоре условия досрочного погашения и штрафы.
3. Запросите предложения в двух-трёх банках и попросите полный список комиссий.
4. Посчитайте полную сумму выплат по старому и новому кредиту с учётом всех расходов.
5. Если вы получаете возврат налога или субсидию, получите письменный ответ ПЕК или оператора программы.
6. Только после этого подписывайте новый договор и проследите, чтобы залог перерегистрировали на новый банк.

Главное

• Рефинансирование — новый кредит для погашения старого, обычно ради более низкой ставки.
• Выгода считается по полной сумме выплат минус расходы на переход.
• Расходы — комиссии банка, оценка, Кадастр, страховка и возможный штраф за досрочное погашение.
• Возврат налога и субсидии могут пострадать — проверьте заранее и письменно.
• Начните с переговоров со своим банком.