Налог при продаже квартиры: когда он есть и когда нет
Большинство частных продаж квартир в Армении подоходным налогом не облагаются. Но есть случаи, когда налог появляется, — разбираем их по действующему Налоговому кодексу.
Содержание
Общее правило: продажа частному лицу — без налога
Статья 147 Налогового кодекса РА относит к необлагаемым доходы от продажи имущества, которое принадлежит продавцу на праве собственности, если покупатель — физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем или нотариусом. Проще говоря, если вы продаёте свою квартиру другому человеку, подоходного налога с этой суммы нет.
Срок владения при этом значения не имеет. В первоначальной редакции кодекса было правило, по которому продажа жилья в течение года после покупки считалась предпринимательской и облагалась налогом. В действующей редакции статьи 147 такого условия нет (сверено с текстом кодекса 13 сентября 2026 года).
Пример для наглядности: вы продаёте квартиру за 40 млн ֏ соседу — налог не возникает. Та же квартира, проданная компании, — покупатель удержит 4 млн ֏ налога.
Когда налог появляется
| Ситуация | Налог | Основание |
|---|---|---|
| Продажа квартиры физическому лицу | нет | ст. 147, п. 16 |
| Продажа компании, ИП или нотариусу | 10% со всей суммы | ст. 150, ч. 9 |
| Продажа квартир физлицом-застройщиком в построенном им доме | 20% | ст. 147, п. 16; ст. 150, ч. 11 |
Если покупатель — организация или индивидуальный предприниматель, он выступает налоговым агентом: удерживает 10% из суммы сделки и перечисляет их в бюджет. Договоритесь заранее, какая цена указывается в договоре и какую сумму вы получите на руки.
Отдельный случай — физическое лицо, которое само выступает застройщиком многоквартирного дома и продаёт в нём квартиры. Такие доходы кодекс прямо исключает из необлагаемых, а для доходов застройщика установлена ставка 20%.
Что сделать продавцу перед сделкой
- Погасить налог на недвижимость: Кадастр регистрирует переход права только при справке об отсутствии долга (статья 236 Налогового кодекса).
- Проверить долги за коммунальные услуги и договориться с покупателем, как они будут закрыты.
- Взять свежую единую справку из Кадастра, чтобы покупатель видел актуальные данные.
- Если квартира в ипотеке — согласовать с банком порядок погашения кредита и снятия залога.
Если квартира куплена в ипотеку и вы получаете возврат подоходного налога, заранее спросите в ПЕК и в банке, что будет с возвратом после продажи: право на него привязано к конкретному кредиту и жилью.
Декларация и особые случаи
Отсутствие налога не всегда означает отсутствие отчётности. Некоторые категории граждан обязаны подавать декларацию о доходах, и в ней могут указываться в том числе необлагаемые доходы. Нужно ли вам отражать сумму от продажи квартиры, уточните на src.am или в центре обслуживания ПЕК.
Если вы нерезидент Армении, продаёте недвижимость, используемую в бизнесе, или оформляете сделку через компанию, правила могут отличаться. В таких случаях лучше до подписания договора проконсультироваться с налоговым консультантом.
Главное
- Продажа своей квартиры частному лицу подоходным налогом не облагается.
- Срок владения по действующей редакции кодекса значения не имеет.
- Если покупатель — компания, ИП или нотариус, он удерживает 10% как налоговый агент.
- Физлицо-застройщик платит 20% с продажи квартир в построенном доме.
- Перед сделкой погасите налог на недвижимость — без справки Кадастр не зарегистрирует переход права.
