Как проверить арендатора до подписания договора

Зачем проверять заранее

Расторгнуть договор найма по инициативе арендодателя в Армении непросто. По Гражданскому кодексу РА это делается через суд и только по определённым основаниям: например, если жилец больше двух раз после срока не внёс плату или испортил квартиру (статья 675). Выселение после расторжения тоже происходит на основании решения суда (статья 676).

Поэтому гораздо проще и дешевле выбрать надёжного жильца с самого начала, чем потом решать проблемы.

Первый звонок: вопросы, которые экономят время

• Кто будет жить: сколько человек, есть ли дети и животные
• На какой срок нужна квартира и с какой даты
• Где человек работает или учится
• Почему переезжает с прежнего места
• Готов ли к договору, залогу и оплате вперёд

Спокойные и конкретные ответы — хороший знак. Уклончивость, давление («мне нужно заехать сегодня, деньги потом») и нежелание оформлять договор — повод насторожиться.

Документы и личность

Перед подписанием попросите паспорт или ID-карту и сверьте данные с тем, что человек рассказывал. Паспортные данные в любом случае понадобятся для договора. Если арендатор приехал из другой страны, уточните, на какой срок он планирует остаться в Армении, — от этого зависит срок договора.

Если квартиру снимает компания для сотрудника, попросите реквизиты организации и документ о полномочиях того, кто подписывает договор. Учтите: когда арендатор — организация или ИП, налог с арендной платы, как правило, удерживает он как налоговый агент.

• имя в паспорте или ID-карте совпадает с именем в переписке
• есть рабочий телефон и, по возможности, контакт прежнего арендодателя
• понятен источник дохода: работа, учёба, собственное дело
• все взрослые, которые будут жить в квартире, названы и готовы быть указаны в договоре
• человек согласен с суммой залога и оплатой первого месяца до передачи ключей

Просмотр как собеседование

Встречайтесь в квартире лично. Посмотрите, как человек осматривает жильё: если спрашивает про счётчики, отопление и правила дома, скорее всего, он собирается жить аккуратно и надолго.

Не стесняйтесь заранее проговорить правила: курение, животные, гости, шум. По Гражданскому кодексу арендатор отвечает перед арендодателем за действия тех, кто живёт с ним постоянно, и за временных жильцов (статьи 668 и 669). Но лучше, чтобы человек знал ваши ожидания с первого дня, а не узнал о них из претензии.

Договор как часть проверки

Реакция на договор — тоже проверка. Отправьте кандидату проект договора заранее и попросите прочитать его до встречи. Если человек задаёт вопросы по пунктам о залоге, ремонте и сроке уведомления, он относится к аренде серьёзно. Если просит «не усложнять» и обойтись без бумаг, лучше продолжить поиск.

Всех взрослых, кто будет жить в квартире, впишите в договор или приложение к нему. Так с первого дня понятно, кто живёт в квартире и за чьи действия отвечает наниматель.

Красные флаги

• Предлагает заплатить сразу за полгода наличными, но без договора
• Просит не указывать в договоре реальное число жильцов
• Хочет пересдавать квартиру — посуточно или по комнатам
• Торопит и не хочет смотреть квартиру при дневном свете
• Не может назвать ни места работы, ни прежнего адреса

О пересдаче: передать квартиру в поднаём арендатор может только с согласия наймодателя (статья 673 ГК РА). Если вы против, прямо пропишите запрет в договоре.

Как выбрать и как отказать

Если подходящих кандидатов несколько, сравните их по одним и тем же критериям: срок, число жильцов, готовность к договору и залогу, отзыв прежнего арендодателя. Выбирайте не самого обаятельного, а самого предсказуемого.

Отказывать можно коротко и вежливо: достаточно сообщить, что вы выбрали другого жильца. Подробно объяснять причины не нужно — так разговор останется спокойным, а вы не втянетесь в спор.

Главное

• Выселить жильца можно только через суд, поэтому выбирайте внимательно с самого начала.
• Задайте ключевые вопросы при первом звонке: кто, на сколько, откуда доход.
• Сверьте паспорт и узнайте мнение прежнего арендодателя.
• Проговорите правила о гостях, животных и курении до подписания.
• Пересдача квартиры возможна только с вашего согласия — закрепите это в договоре.