Договор аренды и залог: что прописать

Что говорит закон о форме договора

Гражданский кодекс РА называет аренду жилья договором найма жилого помещения. Такой договор заключается в письменной форме — одним документом, подписанным обеими сторонами (статья 662).

Кодекс также предусматривает, что договор найма жилого помещения подлежит нотариальному заверению, а права из него — государственной регистрации (статьи 662 и 663). На практике многие ограничиваются простым письменным договором. Перед подписанием уточните у нотариуса, какое оформление нужно в вашем случае: от этого зависит, насколько надёжно договор защитит обе стороны в споре.

Есть и налоговая сторона. По разъяснению Комитета госдоходов, если права по договору не прошли государственную регистрацию, а собственник не зарегистрирован как ИП, он должен в течение 5 дней после сдачи квартиры подать заявление в налоговый орган — лично или через e-request.am. За нарушение предусмотрен штраф 5% кадастровой стоимости недвижимости, но не более 500 000 ֏, а при повторном нарушении в течение года — 10%, но не более 1 млн ֏. Подробнее о налогах — в следующем шаге гида.

Что обязательно прописать

Данные о квартире — не формальность. По общим правилам об аренде, если в договоре нет сведений, позволяющих точно определить объект, условие о нём считается несогласованным, а договор — незаключённым (статья 608).

Какие правила действуют, если договор молчит

• Плата вносится ежемесячно (статья 671).
• Коммунальные платежи арендатор вносит сам (статья 667).
• Текущий ремонт — на арендаторе, капитальный — на арендодателе (статья 670).
• Менять плату в одностороннем порядке нельзя (статья 671).
• Если срок не указан, договор считается бессрочным (статья 672).
• Арендатор может в любой момент расторгнуть договор, письменно предупредив за три месяца (статья 675).

Если что-то из этого вам не подходит — например, вы хотите включить коммунальные в плату или распределить ремонт иначе, — пропишите это в договоре явно. Условия, о которых договорились устно, в споре почти ничего не стоят.

Залог: как оформить, чтобы потом не спорить

В главе Гражданского кодекса об аренде нет отдельной статьи о страховом залоге (депозите), поэтому всё решает договор. Часто залог приравнивают к плате за один месяц, но это предмет договорённости. Главное — описать его так, чтобы при выезде не пришлось ничего додумывать:

• сумма залога и факт его получения — отдельным пунктом или распиской
• за что залог может быть удержан: ущерб сверх нормального износа, долги по плате и коммунальным
• срок возврата после выезда, например в течение нескольких дней после сверки счетов
• можно ли зачесть залог в оплату последнего месяца
• опись имущества и фото состояния квартиры — приложением к договору

Передача квартиры

1. Проверьте документы друг друга и подпишите договор.
2. Составьте акт передачи: показания счётчиков, число ключей, опись имущества.
3. Примите плату и залог — банковским переводом или под расписку.
4. Передайте ключи и контакты тех, кто обслуживает дом.

Главное

• Договор найма заключается письменно; ГК РА предусматривает нотариальное заверение и госрегистрацию — уточните оформление у нотариуса.
• Если договор не зарегистрирован, собственнику нужно в течение 5 дней подать заявление в налоговую.
• Обязательно пропишите квартиру, срок, плату, коммунальные, ремонт и порядок расторжения.
• Условия залога — сумма, удержания, срок возврата — должны быть в договоре.
• Опись и акт передачи с фото избавят от споров при выезде.