Նախավճար և նախնական պայմանագիր բնակարան գնելիս
Ուղեցույցի հինգերորդ քայլը. բնակարանն ընտրված և ստուգված է, ժամանակն է ամրագրել պայմանավորվածությունը։ Ինչ է նախավճարը ըստ հայաստանյան օրենքի, ինչով է այն տարբերվում կանխավճարից և ինչու է բնակարանի նախնական պայմանագիրը կնքվում նոտարի մոտ։
Բովանդակություն
Ինչու է պետք այս քայլը
«Պայմանավորվեցինք»-ի և նոտարի մոտ գործարքի միջև հաճախ շաբաթներ են անցնում. գնորդը սպասում է հիփոթեքի հաստատմանը կամ վաճառում է իր բնակարանը, վաճառողը հավաքում է փաստաթղթերը։ Որպեսզի այդ ընթացքում բնակարանը չվաճառվի ուրիշին, իսկ գնորդը միտքը չփոխի, կողմերը կնքում են նախնական պայմանագիր և այն ապահովում նախավճարով։
Նախավճարը և կանխավճարը նույնը չեն
Հայաստանի քաղաքացիական օրենսգիրքը (հոդված 395) նախավճար է համարում այն դրամական գումարը, որը կողմերից մեկը պայմանագրով հասանելիք վճարների հաշվին տալիս է մյուսին՝ որպես պայմանագրի կնքման ապացույց և դրա կատարման ապահովում։ Նախավճարի մասին համաձայնությունը, անկախ գումարի չափից, պետք է կնքվի գրավոր։ Եթե կասկած կա, թե արդյոք գումարը նախավճար է, այդ թվում՝ գրավոր ձևը չպահպանելու դեպքում, այն համարվում է կանխավճար (ավանս)։
| Նախավճար | Կանխավճար | |
|---|---|---|
| Ինչ է | Վճարի մաս և պայմանագրի կատարման ապահովում | Պարզապես նախնական վճար |
| Ձև | Միայն գրավոր, ցանկացած գումարի դեպքում | Գրավոր ձևը ցանկալի է |
| Եթե գործարքը խափանել է գնորդը | Նախավճարը մնում է վաճառողին | Գումարը, որպես կանոն, վերադարձվում է |
| Եթե գործարքը խափանել է վաճառողը | Նա վճարում է նախավճարի կրկնապատիկը | Վերադարձնում է ստացած գումարը |
Հետևանքները նկարագրված են 396-րդ հոդվածում։ Եթե պայմանագիրը չկատարելու համար պատասխանատու է նախավճար տված կողմը, նախավճարը մնում է մյուս կողմին։ Եթե պատասխանատու է նախավճար ստացած կողմը, նա պարտավոր է վճարել նախավճարի կրկնապատիկը։ Բացի այդ, պատասխանատու կողմը հատուցում է վնասները՝ նախավճարի գումարի հաշվանցմամբ, եթե պայմանագրով այլ բան նախատեսված չէ։ Իսկ եթե պարտավորությունը դադարել է մինչև կատարումն սկսելը՝ կողմերի համաձայնությամբ կամ կատարման անհնարինության պատճառով, նախավճարը պարզապես վերադարձվում է։
Ինչու է նախնական պայմանագիրը կնքվում նոտարի մոտ
Քաղաքացիական օրենսգրքի 445-րդ հոդվածի համաձայն՝ նախնական պայմանագիրը կնքվում է հիմնական պայմանագրի համար սահմանված ձևով, իսկ ձևի կանոնները չպահպանելն այն դարձնում է առոչինչ։ Անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը, ըստ 562-րդ հոդվածի, կնքվում է գրավոր և ենթակա է նոտարական վավերացման։ Հետևաբար բնակարանի գնման նախնական պայմանագիրը նույնպես պետք է ձևակերպել նոտարի մոտ. ձեռագիր ստացականը չի տա այն պաշտպանությունը, որի վրա հույս ունեն կողմերը։
Նախնական պայմանագրում նշվում է այն ժամկետը, որի ընթացքում կողմերը պարտավորվում են կնքել հիմնական պայմանագիրը։ Եթե ժամկետ նշված չէ, հիմնական պայմանագիրը պետք է կնքվի մեկ տարվա ընթացքում։ Եթե ժամկետի ավարտին պայմանագիրը չի կնքվել, և կողմերից ոչ մեկը մյուսին չի առաջարկել այն կնքել, նախնական պայմանագրով պարտավորությունները դադարում են։
Ինչ գրել նախնական պայմանագրում
- Բնակարանի ճշգրիտ տվյալները՝ հասցե, մակերես, կադաստրային ծածկագիր՝ ինչպես Կադաստրի տեղեկանքում։
- Գինը և վճարման կարգը՝ որքան է նախավճարը, երբ և ինչպես է վճարվում մնացած գումարը։
- Հիմնական պայմանագրի կնքման ժամկետը։
- Որ փոխանցված գումարը հենց նախավճար է՝ երկու կողմերի համար հասկանալի հետևանքներով։
- Բնակարանի օգտագործման իրավունք ունեցող անձանց ցուցակը, որը բնակելի տարածության վաճառքի պայմանագրի էական պայման է (հոդված 570), և այն ամսաթիվը, երբ վաճառողը կազատի բնակարանը։
- Ինչ է ներառված վաճառքի մեջ՝ կահույք, տեխնիկա, պահեստ, ավտոկայանատեղի։
- Վաճառողի պարտականությունը՝ մինչև գործարքը մարել կոմունալ պարտքերը։
- Ինչ է լինում, եթե բանկը գնորդին մերժի հիփոթեքը։
Գործողությունների հերթականությունը
- Պատվիրեք Կադաստրի թարմ տեղեկանք և համոզվեք, որ վաճառողը սեփականատերն է, իսկ սահմանափակումներ չկան (ուղեցույցի 4-րդ քայլ)։ Իրավունքների մասին տեղեկություն կարող է ստանալ ցանկացած անձ, այդ թվում՝ առցանց e-cadastre.am կայքով։
- Պայմանավորվեք գնի, նախավճարի չափի և ժամկետների մասին։ Նախավճարի չափը օրենքը չի սահմանում, այն որոշում են կողմերը։
- Վաճառողի հետ միասին գրանցվեք նոտարի մոտ։ Փաստաթղթերի ամբողջական ցանկը նախապես ճշտեք նոտարից։
- Ստորագրեք նախնական պայմանագիրը և փոխանցեք նախավճարը՝ ինչպես նշված է պայմանագրում։
- Պահեք պայմանագիրը և վճարման հաստատումը մինչև սեփականության իրավունքի գրանցումը։
Գլխավորը
- Օրենքով նախավճարը և՛ վճարի մաս է, և՛ ապահովում. գործարքը խափանել է գնորդը՝ կորցնում է նախավճարը, խափանել է վաճառողը՝ վճարում է կրկնապատիկը։
- Նախավճարի մասին համաձայնությունը միայն գրավոր է. առանց դրա գումարը, ամենայն հավանականությամբ, կհամարվի կանխավճար։
- Բնակարանի նախնական պայմանագիրը ձևակերպվում է նոտարի մոտ, այլապես այն կարող է առոչինչ լինել։
- Նախքան վճարելը՝ ստուգեք բնակարանը Կադաստրի տեղեկանքով։
