Տան մաս. ինչպես գնել և ձևակերպել
Տան մասն ավելի էժան է, քան ամբողջ տունը, բայց դրա հետ կապված հարցերն էլ ավելի շատ են։ Պարզաբանում ենք, թե ինչով է բաժինը տարբերվում առանձնացված մասից, ինչու տեղեկացնել մյուս սեփականատերերին և ինչ ստուգել մինչև նոտարական գործարքը։
Բովանդակություն
Բաժինն ու առանձնացված մասը նույնը չեն
Հայտարարություններում «տան մաս» արտահայտությունը կարող է նշանակել երկու տարբեր բան, և դրանից է կախված գրեթե ամեն ինչ։
- Բաժին ընդհանուր սեփականության մեջ, օրինակ՝ տան և հողամասի 1/2-ը։ Իրավաբանորեն տունը մեկն է, այն ունի մի քանի սեփականատեր, իսկ կոնկրետ սենյակները յուրաքանչյուրին ամրագրված են միայն պայմանավորվածությամբ։
- Առանձնացված մաս՝ տան մաս, որը գրանցված է որպես առանձին օբյեկտ՝ իր մուտքով, մակերեսով և, ցանկալի է, իր հողամասով։
Թե կոնկրետ ինչ է վաճառվում, երևում է Կադաստրից քաղվածքում։ Դրանից է կախված, թե ինչպես է ձևակերպվում գործարքը, պե՞տք է արդյոք հարևանների մասնակցությունը և որքան հեշտ կլինի հետո վաճառել կամ գրավադրել ձեր բնակարանը։
Համասեփականատերերի նախապատվության իրավունքը
Եթե վաճառվում է բաժին, օրենքը պաշտպանում է մյուս սեփականատերերին։ Հայաստանի Քաղաքացիական օրենսգրքի 195-րդ հոդվածով բաժինը երրորդ անձի վաճառելիս բաժնային սեփականության մյուս մասնակիցներն ունեն այն նույն գնով և նույն պայմաններով գնելու նախապատվության իրավունք։ Բացառություն է հրապարակային սակարկություններով վաճառքը։
- Վաճառողը գրավոր տեղեկացնում է մյուս սեփականատերերին բաժինը երրորդ անձի վաճառելու մտադրության մասին՝ նշելով գինը և այլ պայմանները։
- Անշարժ գույքի դեպքում մյուս սեփականատերերը ծանուցումը ստանալու օրվանից ունեն մեկ ամիս բաժինը գնելու համար։
- Եթե նրանք հրաժարվել են կամ այդ ժամկետում չեն գնել բաժինը, վաճառողն իրավունք ունի այն վաճառել ցանկացած անձի։
- Իրավունքի խախտման դեպքում ցանկացած համասեփականատեր երեք ամսվա ընթացքում կարող է դատական կարգով պահանջել իրեն փոխանցել գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները։
Այս իրավունքը չի կարող զիջվել այլ անձի, իսկ նույն կանոնները գործում են, եթե բաժինը ոչ թե վաճառվում է, այլ օտարվում փոխանակության պայմանագրով։ Գնորդի համար եզրակացությունը պարզ է. առանց ապացույցի, որ համասեփականատերերը տեղեկացվել են և հրաժարվել կամ բաց են թողել ժամկետը, բաժնի գործարքը ռիսկային է։
Հնարավո՞ր է բաժանել տունը
Բաժնային սեփականության ներքո գտնվող գույքը կարող է բաժանվել կամ դրանից բաժին առանձնացվել մասնակիցների համաձայնությամբ (Քաղաքացիական օրենսգիրք, հոդված 197)։ Եթե համաձայնության չեն գալիս, հարցը լուծվում է դատարանում։ Տեխնիկապես հին տունը միշտ չէ, որ հաջողվում է բաժանել. պետք են առանձին մուտքեր, առանձին ցանցեր, երբեմն վերահատակագծում և նոր փաստաթղթեր։ Ուստի մինչև գնելը պարզեք՝ բաժանումն ընդհանրապես հնարավո՞ր է, և ինչ կարժենա։
Ինչ ստուգել մինչև գործարքը
- Ինչ է գրանցված՝ բաժին (կոնկրետ որքան), թե առանձնացված մաս՝ մակերեսի նշումով։
- Ովքեր են մյուս սեփականատերերը, և նրանց միջև դատական վեճեր չկա՞ն։
- Կա՞ գրավոր համաձայնություն տան և բակի օգտագործման կարգի մասին՝ ում որ սենյակները և բակի որ մասը։
- Առանձի՞ն է մուտքը, և առանձի՞ն են հոսանքի, գազի և ջրի հաշվիչները, թե՞ ընդհանուր են։
- Սահմանափակումներ ամբողջ տան վրա՝ գրավ, արգելանք, կոմունալ վճարների պարտքեր։
- Ինչպես է ձևակերպված հողը՝ բաժին հողամասում, առանձին հողամաս, թե հողն ընդհանրապես ձևակերպված չէ։
Ձևակերպումը
Առուվաճառքի պայմանագիրը ձևակերպվում է նոտարի մոտ, որից հետո սեփականության իրավունքը գրանցվում է Կադաստրի կոմիտեում։ Հետևեք, որ պայմանագրում ճշգրիտ նշված լինեն բաժնի չափը կամ առանձնացված մասի մակերեսը, ինչպես նաև ձեր բաժինը հողամասում։ Թե կոնկրետ ձեր դեպքում ինչ փաստաթղթեր են պետք, օրինակ՝ համասեփականատերերի հրաժարումներ կամ վաճառողի ամուսնու համաձայնություն, նախապես ճշտեք նոտարից։
Գլխավորը
- Կադաստրից քաղվածքով ճշտեք, թե ինչ է վաճառվում՝ բաժին ընդհանուր տանը, թե առանձնացված մաս։
- Բաժինը վաճառելիս համասեփականատերերն ունեն գնելու նախապատվության իրավունք. նրանց տրվում է մեկ ամիս գրավոր ծանուցումից հետո։
- Այդ իրավունքի խախտման դեպքում համասեփականատերը երեք ամիս ունի գնորդի իրավունքների փոխանցման հայց ներկայացնելու համար։
- Մինչև նոտարական գործարքը ստուգեք օգտագործման կարգը, առանձին հաշվիչները և հողի ձևակերպումը։
