Доверенность на продажу квартиры: риски и проверка

Когда продают по доверенности

Типичные случаи: собственник уехал за границу, болеет, живёт в другом городе или просто поручает сделку родственнику. Для сделок, требующих нотариальной формы, — а продажа квартиры именно такая, — доверенность тоже должна быть удостоверена нотариально. Сама по себе продажа по доверенности не признак обмана — просто проверок здесь нужно больше, чем при личной встрече с собственником.

Если собственник за рубежом, доверенность обычно оформляют в консульстве Армении или у местного нотариуса; во втором случае, как правило, нужны апостиль и нотариально заверенный перевод на армянский. Какие требования действуют для вашей страны, заранее уточните у нотариуса в Армении, который будет вести сделку. Удобно, когда доверенность составлена под конкретную сделку: так проще проверить её текст и меньше риск, что ею воспользуются для чего-то другого.

Что должно быть в доверенности

• Дата выдачи. Доверенность без даты недействительна.
• Срок. По Гражданскому кодексу он не может превышать три года; если срок не указан, доверенность действует год со дня выдачи.
• Конкретная квартира: адрес и, лучше, кадастровый код.
• Право продать квартиру и подписать договор.
• Право получить деньги — если представитель будет принимать оплату. Без этого пункта платить ему нельзя.
• Право подать документы на регистрацию в Кадастр.

Главные риски для покупателя

• Доверенность отменена. Собственник мог её отозвать, а представитель об этом «забыл».
• Собственника нет в живых. Со смертью доверителя доверенность, как правило, прекращается, и сделка по ней может быть признана недействительной.
• Срок истёк или полномочий не хватает — например, нет права получать деньги.
• Подделка. Бланк и печать выглядят убедительно, но нотариус такой доверенности не удостоверял.
• Собственник не знает о цене. Представитель продаёт дешевле, чем договорено, и оставляет разницу себе, а потом собственник оспаривает сделку.

Как проверить доверенность

1. Сверьте данные собственника в доверенности с единой справкой из Кадастра: имя, квартира, доли.
2. Проверьте доверенность в реестре доверенностей на сайте электронного нотариата e-notary.am. Если поиск ничего не дал или результат неясен, обратитесь к нотариусу, который её удостоверил.
3. Позвоните в нотариальную контору, указанную в доверенности, и уточните, выдавалась ли она и не отменена ли.
4. Попросите нотариуса, который ведёт сделку, отдельно проверить полномочия представителя — это его работа, но лишний вопрос не помешает.
5. Платите на счёт собственника, а не представителя, если только в доверенности прямо не указано право получать деньги.

Если у квартиры несколько собственников, доверенность нужна от каждого, кто не придёт к нотариусу сам. А если квартира куплена в браке, кроме доверенности может понадобиться нотариальное согласие супруга — это отдельный документ. Иностранная доверенность без апостиля или перевода может задержать сделку на недели, поэтому покажите её нотариусу заранее, ещё до задатка.

Если доверенность выдаёте вы

• Укажите конкретную квартиру и конкретные действия, а не «управлять всем имуществом».
• Ставьте разумный срок: нескольких месяцев на сделку обычно хватает.
• Решите, нужно ли представителю право получать деньги; надёжнее, чтобы оплата шла на ваш счёт.
• Если передумали, отмените доверенность у нотариуса и сообщите об этом представителю и покупателю.
• Храните копию доверенности и запишите, у какого нотариуса она оформлена: это понадобится, если захотите её отменить.

Главное

• Доверенность на продажу квартиры удостоверяется нотариально; без даты она недействительна.
• Максимальный срок — три года, без указания срока — один год.
• Проверьте доверенность в реестре на e-notary.am и у нотариуса, который её выдал.
• Платите на счёт собственника; представителю — только если право получать деньги прямо записано.
• Видеозвонок с собственником до задатка снимает большую часть рисков.