Бюджет и ипотека: сколько можно взять и какой нужен взнос
Первый шаг к своей квартире — понять реальный бюджет. Разбираемся, от чего зависит сумма ипотеки, какой первоначальный взнос просят банки и какие расходы стоит заложить сверху.
Содержание
Бюджет — это не только цена квартиры
Бюджет покупки складывается из трёх частей: собственные деньги на первоначальный взнос, сумма кредита, которую одобрит банк, и расходы на оформление сделки. Если учесть только первые две, в последний момент может не хватить на оценку, Кадастр и банковские комиссии.
Поэтому начинайте с вопроса «сколько я могу платить каждый месяц без стресса», а не «какую квартиру я хочу». Именно от ежемесячного платежа банк и будет считать максимальную сумму кредита.
Как банк считает, сколько вам дать
Главный показатель — доля всех ваших кредитных платежей в доходе. Банки называют его по-разному, но смысл один: какой процент чистого дохода уходит на погашение долгов. Чем меньше у вас других кредитов, тем больше может быть ипотека.
Для ориентира можно взять требования Национальной ипотечной компании (НИК), которая рефинансирует ипотеку банков-партнёров. По её стандартной программе на покупку квартиры или дома (nmc.am, проверено 13 сентября 2026 года):
- платежи по всем кредитам, включая новую ипотеку, — не больше 45% дохода;
- сумма кредита — до 35 млн ֏;
- срок — не меньше 10 лет;
- кредит только в драмах и с фиксированной ставкой;
- за последние 12 месяцев суммарная просрочка по всем кредитам — не больше 30 дней.
У каждого банка свои правила, но логика похожая. Потребительский кредит или рассрочка на технику уменьшают сумму ипотеки: их платёж тоже входит в расчёт.
Какой нужен первоначальный взнос
На едином портале госуслуг hartak.am в гиде по ипотеке указан взнос 10–30% от стоимости квартиры (проверено 13 сентября 2026 года). Точная цифра зависит от банка, программы и типа жилья: новостройка или вторичный рынок.
У НИК базовое требование — не меньше 30%. Взнос можно снизить до 10%, если застраховать часть взноса или отдать в залог ещё одну недвижимость. По государственной программе «Молодой семье — доступное жильё» минимальный взнос — 20% для новостройки у застройщика и 30% для вторичного рынка.
Цены в таблице ниже условные — это просто арифметика, чтобы прикинуть порядок сумм.
| Цена квартиры | Взнос 30% | Взнос 20% | Взнос 10% |
|---|---|---|---|
| 20 млн ֏ | 6 млн ֏ | 4 млн ֏ | 2 млн ֏ |
| 30 млн ֏ | 9 млн ֏ | 6 млн ֏ | 3 млн ֏ |
| 40 млн ֏ | 12 млн ֏ | 8 млн ֏ | 4 млн ֏ |
Меньший взнос — это больший долг и, как правило, дополнительные условия: страховка взноса, второй залог или более высокая ставка. Спросите в банке, как меняется ставка при разном размере взноса.
Какие расходы добавить сверху
Кроме цены квартиры, покупатель с ипотекой платит за оценку, справки и регистрацию. Ориентиры с портала hartak.am (проверено 13 сентября 2026 года):
| Расход | Кому | Сумма |
|---|---|---|
| Рассмотрение заявки | банк | 5 000 ֏ |
| Выдача кредита | банк | от 50 000 ֏ |
| Оценка квартиры | оценочная компания | 18 000–25 000 ֏ |
| Единая справка | Комитет кадастра | 10 000 ֏ |
| Регистрация права собственности | Комитет кадастра | 26 000–151 000 ֏ |
К этому добавьте обязательную страховку залога на весь срок кредита и услуги нотариуса. Тарифы у банков разные, поэтому просите полный список платежей до подписания договора.
План на первую неделю
- Посчитайте чистый семейный доход и все текущие кредитные платежи.
- Определите комфортный ежемесячный платёж с запасом на непредвиденные расходы.
- Прикиньте сумму кредита в ипотечном калькуляторе tuk-tuk.
- Проверьте, сколько у вас есть на взнос и на расходы по сделке.
- Запросите предварительное решение в двух-трёх банках и сравните условия.
- Проверьте, подходите ли вы под госпрограммы для молодых семей и семей с детьми.
Главное
- Бюджет = взнос + кредит + расходы на сделку.
- Банк смотрит, какую долю дохода занимают все ваши кредиты; у НИК предел — 45%.
- Взнос обычно 10–30%; меньше 30% чаще всего возможно при втором залоге или страховке взноса.
- Заложите сверху расходы на оценку, Кадастр, банк и страховку.
- Сравните предложения нескольких банков до выбора квартиры.
