Վարձակալի և վարձատուի իրավունքներն ու պարտականությունները
Վարձակալության վեճերի մեծ մասը ծագում է ոչ թե չար մտադրությունից, այլ որովհետև կողմերը տարբեր կերպ են հասկանում իրենց պարտականությունները։ Մեկ տեղում հավաքել ենք, թե ինչ է ասում այդ մասին ՀՀ քաղաքացիական օրենսգիրքը։
Բովանդակություն
Ինչի վրա են հիմնված հարաբերությունները
Հայաստանում բնակարանի վարձակալությունը կարգավորում է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգիրքը՝ բնակելի տարածության վարձակալության պարագրաֆը (հոդվածներ 660–676) և վարձակալության ընդհանուր կանոնները։ Շատ նորմեր գործում են «լռելյայն», այսինքն՝ կիրառվում են, եթե պայմանագրում այլ բան ասված չէ։ Ուստի օգտակար է իմանալ և՛ օրենքը, և՛ ձեր պայմանագիրը։
Վարձատուն պարտավոր է
- հանձնել ազատ բնակարան՝ բնակության համար պիտանի վիճակում (հոդված 665)
- ապահովել շենքի պատշաճ շահագործումը, կոմունալ ծառայությունների մատուցումը վճարի դիմաց և շենքի ընդհանուր գույքի վերանորոգումը (հոդված 665)
- կատարել հիմնական վերանորոգում, եթե պայմանագրով այլ բան սահմանված չէ (հոդված 670)
- վարձակալին զգուշացնել բնակարանի նկատմամբ երրորդ անձանց իրավունքների մասին, օրինակ՝ բանկային գրավի (հոդված 615)
- վարձը միակողմանի չփոխել, եթե դա նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով (հոդված 671)
- եթե պայմանագիրը գրանցված չէ, վարձով տալուց հետո 5 օրվա ընթացքում հայտարարություն ներկայացնել հարկային մարմին (ըստ Պետական եկամուտների կոմիտեի պարզաբանման)
Վարձակալը պարտավոր է
- խնամել բնակարանը և պահել այն պատշաճ վիճակում (հոդված 667)
- առանց վարձատուի համաձայնության չկատարել վերակառուցում և վերակահավորում (հոդված 667)
- ժամանակին վճարել բնակարանի համար և, եթե պայմանագրով այլ բան նախատեսված չէ, ինքնուրույն վճարել կոմունալ վճարները (հոդված 667)
- կատարել ընթացիկ վերանորոգում, եթե պայմանագրով այլ բան սահմանված չէ (հոդված 670)
- տեղափոխվելիս բնակարանը վերադարձնել այն վիճակում, ինչ վիճակում ստացել է՝ հաշվի առնելով բնականոն մաշվածությունը (հոդված 625)
Վարձակալի իրավունքները
- մշտական բնակության տեղավորել այլ քաղաքացիների՝ վարձատուի առջև պատասխանատվություն կրելով նրանց գործողությունների համար (հոդված 668)
- անհատույց թույլ տալ ժամանակավոր բնակիչների ապրելը՝ պատասխանատու լինելով նրանց համար․ եթե նրանց բնակության ժամկետը համաձայնեցված չէ, նրանք պետք է հեռանան պահանջից հետո յոթ օրվա ընթացքում (հոդված 669)
- բնակարանից օգտվելուն խանգարող թերությունների դեպքում պահանջել դրանց վերացում, վարձի նվազեցում կամ պայմանագրի լուծում (հոդված 614)
- ցանկացած պահի լուծել պայմանագիրը՝ վարձատուին երեք ամիս առաջ գրավոր զգուշացնելով (հոդված 675)
- բնակարանի վաճառքի դեպքում պահպանել պայմանագիրը․ նոր սեփականատերը դառնում է վարձատու՝ նախկին պայմաններով (հոդված 664)
Երբ կարող է վարձատուն լուծել պայմանագիրը
Վարձակալներին «մեկ օրում» վտարել օրենքը թույլ չի տալիս։ Վարձատուի պահանջով պայմանագիրը լուծվում է դատական կարգով, եթե․
- վարձակալը սահմանված ժամկետից հետո երկու անգամից ավելի չի վճարել
- վարձակալը կամ նրանք, ում համար նա պատասխանատու է, քանդել կամ փչացրել են բնակարանը
- բնակարանն օգտագործվում է ոչ ըստ նշանակության, կամ համակարգված խախտվում են հարևանների իրավունքները, եթե վարձատուի զգուշացումը չի օգնել
Կողմերից յուրաքանչյուրը կարող է դիմել դատարան, եթե բնակարանը դարձել է բնակության համար ոչ պիտանի կամ վթարային։ Լուծումից հետո վտարումը կատարվում է դատարանի որոշման հիման վրա (հոդվածներ 675 և 676)։
Վիճելի իրավիճակներ․ կարճ աղյուսակ
| Իրավիճակ | Ինչ է նախատեսում օրենքը |
|---|---|
| Վարձատուն ուզում է ժամկետի կեսին բարձրացնել վարձը | Միայն կողմերի համաձայնությամբ կամ եթե դա ուղղակիորեն նախատեսված է պայմանագրով կամ օրենքով (հոդված 671) |
| Վարձակալն ուզում է սենյակը տալ այլ մարդու | Անհրաժեշտ է վարձատուի համաձայնությունը․ ենթավարձակալության ժամկետը չի կարող գերազանցել պայմանագրի ժամկետը (հոդված 673) |
| Վարձակալն ուզում է վերահատակագծում անել | Առանց վարձատուի համաձայնության չի կարելի (հոդված 667) |
| Պայմանագրի ժամկետը լրացել է, վարձակալը մնացել է և վճարում է | Եթե վարձատուն չի առարկում, պայմանագիրը համարվում է նույն պայմաններով վերսկսված անորոշ ժամկետով (հոդված 624) |
| Վարձակալն ուզում է շուտ տեղափոխվել | Գրավոր զգուշացում երեք ամիս առաջ (հոդված 675) |
Այն ամենը, ինչ օրենքը թողնում է կողմերի հայեցողությանը, արժե ճշտել պայմանագրում՝ ով է նորոգում տեխնիկան, կարելի՞ է կենդանիներով, ինչպես և երբ է վերադարձվում դեպոզիտը։ Եթե կասկածում եք, թե ինչպես կիրառել նորմը ձեր իրավիճակում, խորհրդակցեք իրավաբանի կամ նոտարի հետ։
Գլխավորը
- Բնակարանի վարձակալության հիմնական կանոնները ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 660–676-րդ հոդվածներում են․ դրանցից շատերը գործում են, եթե պայմանագիրն այլ բան չի ասում։
- Հիմնական վերանորոգումը սեփականատիրոջ պարտականությունն է, ընթացիկը և կոմունալը՝ վարձակալինը, եթե այլ կերպ չեն պայմանավորվել։
- Վարձը չի կարելի միակողմանի փոխել, իսկ ենթավարձակալությունը հնարավոր է միայն սեփականատիրոջ համաձայնությամբ։
- Վարձակալը կարող է տեղափոխվել՝ երեք ամիս առաջ գրավոր զգուշացնելով․ նրան վտարել կարելի է միայն դատարանի միջոցով։
- Բնակարանի վաճառքը չի դադարեցնում վարձակալության պայմանագիրը։
