Սահմանափակումներ․ արգելանք, գրավ, վարձակալություն՝ ինչպես տեսնել և ինչ անել
Արգելանքով կամ հիփոթեքով բնակարանը կարող է կատարյալ տեսք ունենալ, և վաճառողը պարտադիր չէ, որ ինքը պատմի խնդրի մասին։ Պատմում ենք, թե որտեղ են երևում սահմանափակումները, որոնք են լուծելի և երբ է ավելի լավ հրաժարվել գործարքից։
Բովանդակություն
Ինչ է սահմանափակումը
Սահմանափակումը (ծանրաբեռնումը) սեփականատիրոջ իրավունքի սահմանափակում է․ բնակարանը գրավադրված է բանկում, դրա վրա արգելանք է դրված, այն վարձով է տրված, կամ ինչ-որ մեկն ունի այն օգտագործելու իրավունք։ Սեփականատերը մնում է սեփականատեր, բայց չի կարող ազատ տնօրինել բնակարանը, իսկ սահմանափակումների մի մասն այդ բնակարանի հետ անցնում է գնորդին։ Ուստի գնորդի համար կարևոր է հասկանալ, թե որ սահմանափակումները կհանվեն գործարքի ժամանակ, և որոնք կմնան բնակարանի հետ նաև դրանից հետո։
Գրանցված սահմանափակումները նշված են Կադաստրի միասնական տեղեկանքում։ Այն կարող է պատվիրել ցանկացած անձ e-cadastre.am-ում․ ըստ hartak.am-ի, 2026 թ. սեպտեմբերի դրությամբ՝ 10 000 դրամից երեք աշխատանքային օրում։
Սահմանափակումների տեսակները և ինչ անել դրանց հետ
| Սահմանափակում | Որտեղ է երևում | Ինչ անել |
|---|---|---|
| Հիփոթեք (բանկի գրավ) | Կադաստրի տեղեկանքում | Գործարքը հնարավոր է բանկի մասնակցությամբ․ պարտքը մարվում է գնորդի գումարից, բանկը հանում է գրավը |
| Արգելանք | Կադաստրի տեղեկանքում | Քանի դեռ արգելանքը չի հանվել, իրավունքի փոխանցումը, որպես կանոն, չեն գրանցի։ Սպասեք հանմանը և նոր տեղեկանքին |
| Վարձակալություն | Տեղեկանքում, եթե պայմանագիրը գրանցված է, այլապես՝ միայն վաճառողի խոսքերից | Խնդրեք վարձակալության պայմանագիրը և պարզեք՝ երբ է այն ավարտվում |
| Երրորդ անձանց օգտագործման իրավունքներ | Տեղեկանքում, եթե գրանցված են | Քննարկեք նոտարի հետ մինչև կանխավճարը |
| Գույքահարկի պարտք | Ստուգվում է առցանց գործարքի ժամանակ | Գրանցումը կասեցվում է մինչև մարումը |
| Կոմունալ պարտքեր | Տեղեկանքում չեն երևում | Խնդրեք անդորրագրեր և տեղեկանքներ մատակարարներից |
Հիփոթեք․ ամենահաճախակի և լուծելի դեպքը
Շատերը վաճառում են դեռ հիփոթեքով բնակարաններ։ Դա նորմալ է, եթե գործարքն անցնում է բանկի միջոցով։ Սովորաբար գնորդը մուծում է գումարը, դրանից մարվում է վաճառողի պարտքը, բանկը տալիս է համաձայնություն և հանում գրավը, իսկ իրավունքն անցնում է գնորդին։ Կոնկրետ սխեման նախապես համաձայնեցրեք վաճառողի բանկի հետ։
Մի տվեք գումարը վաճառողին «հիփոթեքը մարելու համար» մինչև գործարքը՝ առանց բանկի մասնակցության․ եթե նա այն չհասցնի բանկ, բնակարանը կմնա գրավադրված։ Խնդրեք վաճառողի բանկից տեղեկանք պարտքի մնացորդի մասին, որպեսզի նախապես իմանաք, թե գնի որ մասը կուղղվի մարմանը։
Արգելանք․ երբ ավելի լավ է սպասել
Արգելանքը դրվում է դատարանի որոշմամբ կամ կատարողական վարույթի ընթացքում, օրինակ՝ սեփականատիրոջ պարտքերի պատճառով։ Քանի դեռ գրառումը ռեգիստրում է, իրավունքի փոխանցումը գրանցել, որպես կանոն, հնարավոր չէ։ Վաճառողը կարող է խոստանալ, որ արգելանքը «մի քանի օրից կհանեն», բայց կանխավճարը մինչև հանումը ձեր ռիսկն է։ Արգելանքի հանումը նույնպես արտացոլվում է ռեգիստրում, ուստի լավագույն հաստատումը նոր տեղեկանքն է, ոչ թե խոսքերը կամ որոշման պատճենը։
Վարձակալություն և բնակիչներ
Քաղաքացիական օրենսգրքով վարձով տրված բնակելի տարածքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի փոխանցումը չի դադարեցնում վարձակալության պայմանագիրը․ նոր սեփականատերը դառնում է վարձատու՝ նախկին պայմաններով։ Պետական եկամուտների կոմիտեն հիշեցնում է, որ անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը պետք է ստանա պետական գրանցում, և այդ դեպքում այն երևում է տեղեկանքում։ Բայց գործնականում շատ պայմանագրեր գրանցված չեն, ուստի ուղիղ հարցրեք վաճառողին՝ բնակարանում վարձակալներ ապրո՞ւմ են և ինչ պայմաններով, և պայմանագրում գրեք բնակարանի ազատման օրը։
Ստուգեք երկու անգամ
- Կանխավճարից առաջ պատվիրեք թարմ տեղեկանք։
- Նախնական պայմանագրում գրեք, որ բնակարանը հանձնվում է առանց սահմանափակումների, բացի ձեր համաձայնեցվածներից։
- Գործարքի օրը նոտարը ևս մեկ անգամ կստուգի ռեգիստրը․ եթե ձեր տեղեկանքից անցել է երկու շաբաթից ավելի, պատվիրեք նորը։
- Գրանցումից հետո պատվիրեք տեղեկանք ձեր անունով և համոզվեք, որ հին սահմանափակումները հանված են։
Գլխավորը
- Արգելանքը, հիփոթեքը և երրորդ անձանց գրանցված իրավունքները երևում են Կադաստրի միասնական տեղեկանքում։
- Հիփոթեքը լուծելի է․ գործարքն անցկացվում է բանկի մասնակցությամբ, գրավը հանվում է գնորդի գումարից։
- Արգելանքի դեպքում մի շտապեք․ կանխավճար՝ միայն հանումից և նոր տեղեկանքից հետո։
- Սեփականատիրոջ փոփոխությունը չի դադարեցնում բնակարանի վարձակալությունը․ բնակիչների մասին իմացեք նախապես։
- Ստուգեք տեղեկանքը կանխավճարից առաջ, գործարքի օրը և գրանցումից հետո։
- Портал госуслуг hartak.am — Единая справка: собственники и ограничения прав
- Закон РА «О государственной регистрации прав на имущество» (arlis.am) — регистрация ипотеки и ограничений
- Гражданский кодекс РА (arlis.am), статья 664 — смена собственника и договор найма жилья
- Hetq — Комитет госдоходов о сдаче недвижимости в аренду и госрегистрации договора (05.12.2023)
- Комитет кадастра РА — Онлайн-проверка налоговых долгов при сделках (22.07.2022)
