Բնակարանի վաճառքի հարկը. երբ կա և երբ չկա
Հայաստանում բնակարանների մասնավոր վաճառքների մեծ մասը եկամտային հարկով չի հարկվում։ Բայց կան դեպքեր, երբ հարկ է առաջանում. քննարկում ենք դրանք գործող հարկային օրենսգրքի հիման վրա։
Բովանդակություն
Ընդհանուր կանոն. ֆիզիկական անձին վաճառքը չի հարկվում
ՀՀ հարկային օրենսգրքի 147-րդ հոդվածը չհարկվող է համարում վաճառողին սեփականության իրավունքով պատկանող գույքի օտարումից ստացված եկամուտը, եթե գնորդը անհատ ձեռնարկատեր կամ նոտար չհանդիսացող ֆիզիկական անձ է։ Պարզ ասած՝ եթե ձեր բնակարանը վաճառում եք մեկ այլ անձի, այդ գումարից եկամտային հարկ չկա։
Սեփականության ժամկետը նշանակություն չունի։ Օրենսգրքի սկզբնական խմբագրությունում կար կանոն, որով գնելուց հետո մեկ տարվա ընթացքում բնակարանի վաճառքը համարվում էր ձեռնարկատիրական և հարկվում էր։ 147-րդ հոդվածի գործող խմբագրությունում նման պայման չկա (համեմատված է օրենսգրքի տեքստի հետ 2026 թ. սեպտեմբերի 13-ին)։
Պատկերավոր օրինակ. բնակարանը 40 մլն ֏-ով վաճառում եք հարևանին՝ հարկ չի առաջանում։ Նույն բնակարանը կազմակերպությանը վաճառելու դեպքում գնորդը կպահի 4 մլն ֏ հարկ։
Երբ է հարկ առաջանում
| Իրավիճակ | Հարկ | Հիմք |
|---|---|---|
| Բնակարանի վաճառք ֆիզիկական անձին | չկա | հոդ. 147, կետ 16 |
| Վաճառք կազմակերպությանը, ԱՁ-ին կամ նոտարին | ամբողջ գումարի 10%-ը | հոդ. 150, մաս 9 |
| Ֆիզիկական անձ կառուցապատողի կողմից իր կառուցած շենքի բնակարանների վաճառք | 20% | հոդ. 147, կետ 16. հոդ. 150, մաս 11 |
Եթե գնորդը կազմակերպություն կամ անհատ ձեռնարկատեր է, նա հանդես է գալիս որպես հարկային գործակալ՝ գործարքի գումարից պահում է 10% և փոխանցում բյուջե։ Նախապես պայմանավորվեք, թե ինչ գին է նշվում պայմանագրում և որքան գումար կստանաք ձեռքին։
Առանձին դեպք է ֆիզիկական անձը, որն ինքն է բազմաբնակարան շենքի կառուցապատողը և վաճառում է դրա բնակարանները։ Օրենսգիրքը նման եկամուտները ուղղակիորեն բացառում է չհարկվողներից, իսկ կառուցապատողի եկամուտների համար սահմանված է 20% դրույքաչափ։
Ինչ անել վաճառողին մինչև գործարքը
- Մարել անշարժ գույքի հարկը. Կադաստրը իրավունքի փոխանցումը գրանցում է միայն պարտք չունենալու տեղեկանքի առկայությամբ (հարկային օրենսգրքի 236-րդ հոդված)։
- Ստուգել կոմունալ վճարների պարտքերը և գնորդի հետ պայմանավորվել, թե ինչպես դրանք կփակվեն։
- Վերցնել Կադաստրի թարմ միասնական տեղեկանք, որպեսզի գնորդը տեսնի արդի տվյալները։
- Եթե բնակարանը հիփոթեքով է՝ բանկի հետ համաձայնեցնել վարկի մարման և գրավի հանման կարգը։
Եթե բնակարանը գնվել է հիփոթեքով և ստանում եք եկամտային հարկի վերադարձ, նախապես ՊԵԿ-ում և բանկում ճշտեք, թե ինչ կլինի վերադարձի հետ վաճառքից հետո. այդ իրավունքը կապված է կոնկրետ վարկի և բնակարանի հետ։
Հայտարարագիր և հատուկ դեպքեր
Հարկի բացակայությունը միշտ չէ, որ նշանակում է հաշվետվության բացակայություն։ Քաղաքացիների որոշ խմբեր պարտավոր են ներկայացնել եկամուտների հայտարարագիր, և դրանում կարող են նշվել նաև չհարկվող եկամուտները։ Արդյոք պետք է ներառել բնակարանի վաճառքից ստացված գումարը, ճշտեք src.am-ում կամ ՊԵԿ սպասարկման սրահում։
Եթե Հայաստանի ռեզիդենտ չեք, վաճառում եք բիզնեսում օգտագործվող գույք կամ գործարքը ձևակերպում եք կազմակերպության միջոցով, կանոնները կարող են տարբեր լինել։ Այդ դեպքերում ավելի լավ է պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ խորհրդակցել հարկային խորհրդատուի հետ։
Գլխավորը
- Ձեր բնակարանը ֆիզիկական անձին վաճառելիս եկամտային հարկ չկա։
- Գործող խմբագրությամբ սեփականության ժամկետը նշանակություն չունի։
- Եթե գնորդը կազմակերպություն, ԱՁ կամ նոտար է, նա որպես հարկային գործակալ պահում է 10%։
- Ֆիզիկական անձ կառուցապատողը իր կառուցած շենքի բնակարանների վաճառքից վճարում է 20%։
- Գործարքից առաջ մարեք անշարժ գույքի հարկը. առանց տեղեկանքի Կադաստրը չի գրանցի իրավունքի փոխանցումը։
