Տան և հողամասի փաստաթղթերը․ ինչ ստուգել

Երկու օբյեկտ՝ մեկ ստուգում

Բնակարանի դեպքում ամեն ինչ պարզ է․ մեկ օբյեկտ՝ մեկ գրառում ռեգիստրում։ Տան դեպքում այլ է։ Հողամասը և դրա վրայի շինությունները՝ բնակելի տունը, ավտոտնակը, ամառային խոհանոցը, Կադաստրում հաշվառվում են իրենց բնութագրերով։ Վաճառողը կարող է անկեղծորեն իրենը համարել ցանկապատից ներս ամեն ինչ, իսկ ռեգիստրում լինի միայն մի մասը։

Ուստի սկսեք հողամասի և տան վերաբերյալ Կադաստրի միասնական տեղեկանքից։ Այն կարող է պատվիրել ցանկացած անձ e-cadastre.am-ում, վաճառողի համաձայնությունը պետք չէ․ ըստ hartak.am-ի, 2026 թ. սեպտեմբերի դրությամբ՝ 10 000 դրամից երեք աշխատանքային օրում։ Տեղեկանքում երևում են սեփականատերերը, մակերեսը, շինությունների տվյալները և սահմանափակումները՝ արգելանք, հիփոթեք, երրորդ անձանց իրավունքներ։

Հողի նշանակությունը

Հայաստանում յուրաքանչյուր հողամաս ունի նպատակային նշանակություն, և դրանից է կախված՝ կարելի՞ է այնտեղ ապրել և կառուցել։ Բնակելի տան համար պետք է բնակելի կառուցապատման համար նախատեսված հող, որպես կանոն՝ բնակավայրերի հողեր։ Եթե տեղեկանքում նշված է գյուղատնտեսական նշանակություն, նման հողի վրա բնակելի տուն, որպես կանոն, չի կարելի կառուցել կամ օրինականացնել առանց նշանակության փոփոխության, իսկ փոփոխությունն առանձին ընթացակարգ է, որը միշտ չէ, որ հնարավոր է։

• Տեղեկանքում նայեք հողամասի նպատակային և գործառնական նշանակությունը։
• Եթե տունն արդեն կառուցված է, ստուգեք, որ այն գրանցված է որպես բնակելի տուն, ոչ թե օժանդակ շինություն։
• Եթե նախատեսում եք կառուցել կամ ավարտին հասցնել շինարարությունը, նախապես համայնքում հարցրեք, թե քաղաքաշինական փաստաթղթերով ինչ է թույլատրվում այդ հողամասում։

Սահմանները և կադաստրային քարտեզը

Ցանկապատը դեռ սահման չէ։ Հողամասի սահմանն այն է, որը գրանցված է Կադաստրում։ e-cadastre.am-ում կա առցանց քարտեզ, որով կարելի է հողամասի եզրագիծը համեմատել տեղում տեսածի հետ։ Եթե ցանկապատը կանգնած է հարևանի հողի վրա կամ «ձեր» այգու մի մասը համայնքինն է, դա ի հայտ կգա հաջորդ վաճառքի ժամանակ կամ հարևանի հետ վեճում։

Կադաստրն ինքն էլ ընդունում է, որ կադաստրային քարտեզներում լինում են անճշտություններ․ 2026 թ. հունիսին կոմիտեն հանձնարարել է առաջարկներ ներկայացնել համայնքների քարտեզների շտկման աշխատանքային խմբեր ձևավորելու վերաբերյալ։ Եթե եզրագիծն ակնհայտորեն չի համընկնում իրականության հետ, խնդրեք վաճառողին մինչև գործարքը ուղղել տվյալները՝ որակավորված չափագրողի օգնությամբ։

Ինքնակամ կառույցներ

Վերանդան, երկրորդ հարկը կամ բաղնիքը, որոնք տեղում կան, բայց տեղեկանքում չկան, ինքնակամ կառույցներ են։ Փաստաթղթերով դրանք գոյություն չունեն․ գնորդն իրավունք կստանա միայն գրանցվածի նկատմամբ, իսկ մնացածն օրինականացնելը կլինի արդեն իր խնդիրը։ Օրինականացումը հնարավոր է, բայց դա առանձին ընթացակարգ է համայնքի միջոցով, և այն կարող է սկսել այն հողի սեփականատերը, որի վրա գտնվում է կառույցը։

• Համեմատեք տեղեկանքում նշված տան մակերեսն ու հարկայնությունն իրականության հետ։
• Եթե կան չգրանցված մասեր, պայմանավորվեք, թե ով և մինչև որ ամսաթիվը դրանք կօրինականացնի, և գրեք դա նախնական պայմանագրում։
• Ռիսկը հաշվի առեք գնի մեջ․ օրինականացումը ժամանակ և գումար է պահանջում, իսկ երբեմն կառույցը չի հաջողվում օրինական ճանաչել։

Հին փաստաթղթեր և ժառանգություն

Գյուղական շատ տներ տասնամյակներով փոխանցվել են ընտանիքում առանց ձևակերպման։ Եթե վերջին գրանցված սեփականատերը մահացել է, իսկ ժառանգությունը ձևակերպված չէ, տունը վաճառող դեռ չկա․ նախ ժառանգները նոտարից ստանում են ժառանգության իրավունքի վկայագիր և իրավունքը գրանցում Կադաստրում։ Եթե օբյեկտը նախկինում ընդհանրապես ռեգիստրում չի եղել, դրա առաջին գրանցումն անվճար է, բայց փաստաթղթերի հավաքումը ժամանակ է պահանջում։

• Հողամասի և տան միասնական տեղեկանքը թարմ է՝ ոչ ավելի հին, քան 15 աշխատանքային օր։
• Հողի նշանակությունը համապատասխանում է բնակելի տանը։
• Կադաստրային քարտեզի եզրագիծը համընկնում է ցանկապատի հետ։
• Հողամասի բոլոր շինությունները կան տեղեկանքում։
• Տեղեկանքում նշված սեփականատերը վաճառողն է, կամ ներկայացուցիչն ունի լիազորագիր։
• Չկան արգելանք, հիփոթեք և այլ սահմանափակումներ։

Գլխավորը

• Ստուգեք և՛ հողամասը, և՛ բոլոր շինությունները․ ռեգիստրում յուրաքանչյուրն ունի իր բնութագրերը։
• Հողի նշանակությունը պետք է թույլ տա բնակելի կառուցապատում։
• Սահմանը կադաստրային քարտեզն է, ոչ թե ցանկապատը․ համեմատեք դրանք տեղում։
• Չգրանցված կցակառույցները գնորդի ռիսկն են․ օրինականացման մասին պայմանավորվեք մինչև գործարքը կամ հաշվի առեք գնի մեջ։
• Եթե սեփականատերը մահացել է, նախ ձևակերպվում է ժառանգությունը, հետո՝ վաճառքը։