Права и обязанности арендатора и арендодателя
Большинство споров об аренде возникает не из-за злого умысла, а потому что стороны по-разному понимают свои обязанности. Собрали в одном месте, что говорит об этом Гражданский кодекс РА.
Содержание
На чём держатся отношения
Аренду жилья в Армении регулирует Гражданский кодекс РА: параграф о найме жилого помещения (статьи 660–676) и общие правила об аренде. Многие нормы работают «по умолчанию» — то есть действуют, если в договоре не сказано иное. Поэтому полезно знать и закон, и собственный договор.
Арендодатель обязан
- передать свободную квартиру в состоянии, пригодном для проживания (статья 665)
- обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома, предоставление коммунальных услуг за плату и ремонт общего имущества дома (статья 665)
- делать капитальный ремонт, если договор не устанавливает иное (статья 670)
- предупредить арендатора о правах третьих лиц на квартиру — например, о залоге у банка (статья 615)
- не менять плату в одностороннем порядке, если это не предусмотрено законом или договором (статья 671)
- если договор не зарегистрирован, в течение 5 дней после сдачи подать заявление в налоговую (по разъяснению Комитета госдоходов)
Арендатор обязан
- беречь квартиру и поддерживать её в надлежащем состоянии (статья 667)
- не делать переустройство и реконструкцию без согласия арендодателя (статья 667)
- вовремя платить за жильё и, если договор не говорит иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи (статья 667)
- делать текущий ремонт, если договор не устанавливает иное (статья 670)
- при выезде вернуть квартиру в том состоянии, в каком получил, с учётом нормального износа (статья 625)
Права арендатора
- вселять других граждан на постоянной основе, отвечая за их действия перед арендодателем (статья 668)
- бесплатно пускать временных жильцов, отвечая за них; если срок их проживания не согласован, они должны уйти в течение семи дней после требования (статья 669)
- при недостатках, мешающих пользоваться квартирой, требовать их устранения, снижения платы или расторжения договора (статья 614)
- в любое время расторгнуть договор, письменно предупредив арендодателя за три месяца (статья 675)
- сохранить договор при продаже квартиры: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (статья 664)
Когда арендодатель может расторгнуть договор
Выселить жильцов «одним днём» закон не позволяет. По требованию арендодателя договор найма расторгается в суде, если:
- арендатор более двух раз после установленного срока не внёс плату
- арендатор или те, за кого он отвечает, разрушили или испортили квартиру
- квартира используется не по назначению или систематически нарушаются права соседей — если предупреждение арендодателя не помогло
Каждая из сторон может обратиться в суд, если квартира стала непригодной для жилья или аварийной. После расторжения выселение проводится на основании решения суда (статьи 675 и 676).
Спорные ситуации: короткая таблица
| Ситуация | Что предусматривает закон |
|---|---|
| Арендодатель хочет поднять плату посреди срока | Только по соглашению сторон или если это прямо предусмотрено договором либо законом (статья 671) |
| Арендатор хочет сдать комнату другому человеку | Нужно согласие арендодателя; срок поднайма не больше срока договора (статья 673) |
| Арендатор хочет перепланировку | Без согласия арендодателя нельзя (статья 667) |
| Срок договора истёк, жилец остался и платит | Если арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 624) |
| Арендатор хочет съехать раньше | Письменное предупреждение за три месяца (статья 675) |
Всё, что закон оставляет на усмотрение сторон, стоит уточнить в договоре: кто чинит технику, можно ли с животными, как и когда возвращается залог. Если сомневаетесь, как применить норму к вашей ситуации, проконсультируйтесь с юристом или нотариусом.
Главное
- Базовые правила найма жилья — в статьях 660–676 Гражданского кодекса РА; многие из них действуют, если договор не говорит иное.
- Капитальный ремонт — на собственнике, текущий ремонт и коммунальные — на жильце, если не договорились иначе.
- Плату нельзя менять в одностороннем порядке, а поднаём возможен только с согласия собственника.
- Жилец может съехать, предупредив письменно за три месяца; выселить его можно только через суд.
- Продажа квартиры не прекращает договор найма.
