Ինչպես գնել բնակարան նորակառույցում. պայմանագիր կառուցապատողի հետ և ռիսկեր
Կառուցվող շենքում բնակարանն ավելի էժան է և նոր, բայց վճարում եք մի բանի համար, որը դեռ չկա։ Ինչպես ստուգել կառուցապատողին և հողամասը, ինչ պետք է լինի պայմանագրում և ինչպես նվազեցնել ռիսկերը։
Բովանդակություն
Ինչպես է կատարվում գնումը շինարարության փուլում
Քանի դեռ շենքը կառուցված և շահագործման հանձնված չէ, առանձին բնակարանի նկատմամբ սեփականության իրավունքը, որպես կանոն, գրանցել հնարավոր չէ. այդպիսի օբյեկտ Կադաստրում դեռ չկա։ Ուստի գնորդը և կառուցապատողը նախ ստորագրում են ապագա պարտավորություններով պայմանագիր՝ ամենից հաճախ նախնական առուվաճառքի պայմանագիր՝ վճարման ժամանակացույցով, իսկ հիմնական պայմանագիրը և իրավունքի գրանցումը հաջորդում են շենքի հանձնմանը։
Կարևոր է հիշել. Քաղաքացիական օրենսգրքով նախնական պայմանագիրը կնքվում է հիմնական պայմանագրի ձևով (հոդված 445), իսկ անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման (հոդված 562)։ Եթե կառուցապատողն առաջարկում է այլ սխեմա՝ ներդրումային պայմանագիր, շինարարությանը մասնակցության պայմանագիր կամ այլ բան, խնդրեք նոտարին կամ իրավաբանին բացատրել, թե ինչ իրավունքներ է այն տալիս ձեզ, և ինչ կլինի ժամկետները խախտվելու դեպքում։
Ստուգեք կառուցապատողին և հողամասը
- Ով է հողամասի սեփականատերը կամ ունի կառուցապատման իրավունք. պատվիրեք հողամասի Կադաստրի տեղեկանքը՝ իրավունքների մասին տեղեկությունը հասանելի է ցանկացած անձի։
- Արդյոք հողամասը գրավադրված չէ, և չկան այլ սահմանափակումներ. սա նույնպես երևում է տեղեկանքում։
- Կա՞ արդյոք շինարարության թույլտվություն, քանի հարկի և ինչ մակերեսի համար. խնդրեք կառուցապատողից պատճենը։
- Ինչ շենքեր է ընկերությունն արդեն հանձնել, ժամանակին արդյոք, և ինչ տեսք ունեն դրանք մի քանի տարի անց։ Գնացեք այնտեղ և խոսեք բնակիչների հետ։
- Արդյոք բանկերը համագործակցում են նախագծի հետ։ Բանկի հիփոթեքը երաշխիք չէ, բայց նախագծի լրացուցիչ ստուգում է։
Ինչ պետք է լինի պայմանագրում
- Բնակարանի ճշգրիտ նկարագրությունը՝ հարկ, համար, նախագծային մակերես և դասավորություն. լավ է կցել հատակագիծը։
- Ինչպես է վերահաշվարկվում գինը, եթե չափագրումից հետո փաստացի մակերեսը տարբերվում է նախագծայինից։
- Ինչ վիճակում է հանձնվում բնակարանը՝ առանց հարդարման, սև կամ սպիտակ կարկասով՝ աշխատանքների ցանկով։
- Շենքը շահագործման հանձնելու և հիմնական պայմանագիրը կնքելու ժամկետները։
- Վճարման ժամանակացույց՝ կապված շինարարության փուլերի, ոչ միայն ամսաթվերի հետ։
- Կառուցապատողի պատասխանատվությունը ուշացման համար և գումարի վերադարձով պայմանագիրը լուծելու կարգը։
- Ով և երբ է ձևակերպում սեփականության իրավունքը, և ով է վճարում դրա հետ կապված ծախսերը։
Հիմնական ռիսկերը և ինչպես դրանք նվազեցնել
| Ռիսկ | Ինչպես նվազեցնել |
|---|---|
| Շինարարության ձգձգում կամ սառեցում | Ստուգված կառուցապատող, վճարումներ ըստ փուլերի, տույժ պայմանագրում |
| Բնակարանը վաճառվել է երկու հոգու | Պայմանագիր նոտարի մոտ, հողամասի իրավունքների ստուգում, վճարում բանկով |
| Այլ մակերես կամ դասավորություն | Հատակագիծ պայմանագրի հավելվածում, գնի վերահաշվարկ մակերեսի տարբերության համար |
| Որակը խոստացվածից վատ է | Աշխատանքների ցանկ պայմանագրում, զննում մինչև ընդունման ակտը ստորագրելը |
| Շենքը հանձնված է, իսկ կառավարում չկա | Նախապես պարզել, թե ով է կառավարելու շենքը և ինչ վճարով |
Հիփոթեք նորակառույցում
Բանկերը վարկավորում են կառուցվող շենքերում բնակարանների գնումը, բայց պայմանները կախված են բանկից և նախագծից։ Երևանում առաջնային շուկայից գնելիս հիփոթեքի տոկոսների դիմաց եկամտային հարկի վերադարձը 2025 թվականի հունվարի 1-ից ձևակերպված վարկերի համար այլևս չի կիրառվում, բացառությամբ այն նախագծերի, որոնց շինարարության թույլտվությունը տրվել է մինչև 2022 թվականի հունվարի 1-ը (տվյալները՝ 2026 թվականի հունիսի դրությամբ)։ Մինչև պայմանագիրը ստորագրելը ճշտեք բանկից, արդյոք այն վարկավորում է հենց այս շենքը, և հաշվեք վճարը հիփոթեքային հաշվիչով։
Գլխավորը
- Կառուցվող շենքում գնում եք կառուցապատողի պարտավորությունը, ոչ թե պատրաստի բնակարան, ուստի կառուցապատողի ստուգումն ավելի կարևոր է, քան գինը։
- Բնակարանի նախնական պայմանագիրը ձևակերպեք նոտարի մոտ, իսկ վճարումները կապեք շինարարության փուլերի հետ։
- Ստուգեք հողամասի իրավունքները Կադաստրի տեղեկանքով և խնդրեք շինարարության թույլտվությունը։
- Պայմանագրում ամրագրեք ժամկետները, մակերեսը, հարդարումը և ուշացման պատասխանատվությունը։
