Как продать квартиру быстрее: подготовка, цена, показы

Документы — до объявления

Самая частая причина сорванной сделки — не цена, а бумаги. Покупатель готов, а у продавца выясняется неоформленная перепланировка, долг или человек с правом пользования. Разберитесь с этим до того, как выставите квартиру.

• Свидетельство о праве собственности и свежая выписка из Кадастра: нет ли ограничений, совпадает ли план с реальной квартирой.
• Все ли собственники готовы продавать и смогут прийти к нотариусу или оформить доверенность.
• Если квартиру покупали в браке, уточните у нотариуса заранее, понадобится ли согласие супруга.
• Есть ли зарегистрированные лица с правом пользования: это право неотделимо от человека (статья 225 Гражданского кодекса), а их список — существенное условие договора продажи жилья (статья 570).
• Нет ли долгов за газ, воду, свет и вывоз мусора.
• Если была перепланировка — оформлена ли она.

Цена, которая продаёт

Завышенная цена — главный тормоз. Больше всего внимания новое объявление получает в первые недели; если цена заметно выше похожих вариантов, покупатели просто пролистывают. Потом приходится снижать цену, а объявление уже выглядит «залежавшимся».

• Найдите 5–10 похожих квартир: тот же район, тип дома, этаж, состояние, площадь.
• Сравнивайте цену за квадратный метр, а не за квартиру целиком.
• Помните, что цена в объявлении — это ожидание продавца, а не цена сделки. Заложите небольшой запас на торг.
• Если за две недели не было ни одного звонка, дело почти наверняка в цене или фото.

Подготовьте квартиру

Дорогой ремонт перед продажей редко окупается. Окупается другое: чистота, свет и порядок. Покупатель должен представить в квартире свою жизнь, а не разбирать вашу.

• Уберите лишние вещи, личные фото, коробки с балкона.
• Почините мелочи: капающий кран, сломанную ручку, перегоревшие лампы.
• Проветрите и уберите запахи — от сигарет, животных, сырости.
• Откройте шторы и включите свет во всех комнатах перед показом.

Объявление и фото

Снимайте днём, при естественном свете, с уровня груди, горизонтально. Нужны все комнаты, кухня, санузел, вид из окна, подъезд и двор. В описании — факты: площадь, этаж, тип и год дома, отопление, парковка, что остаётся в квартире. Честно укажите недостатки: всё равно увидят на просмотре.

Подать объявление на tuk-tuk можно бесплатно. Если приложить выписку из Кадастра, объявление получит значок «Проверено» — покупатели доверяют таким вариантам больше. Выписку может заказать любой человек, в том числе онлайн на e-cadastre.am.

Показы и переговоры

• Назначайте несколько показов подряд в одно время — так проще и видно интерес.
• Держите под рукой копии документов и последние квитанции.
• Рассказывайте о плюсах района: школа, транспорт, магазины, тишина двора.
• Когда договорились — фиксируйте задаток и предварительный договор у нотариуса, а не на словах.

О налогах. По данным обзора PwC (актуализирован 30 июня 2026 года), доход от продажи физическим лицом непредпринимательского имущества другому физическому лицу освобождён от подоходного налога. При продаже организации и в других случаях правила иные — уточните в Комитете госдоходов или у нотариуса до сделки.

Главное

• Приведите документы в порядок до объявления: собственники, лица с правом пользования, долги, перепланировка.
• Ставьте цену по похожим квартирам и считайте её за квадратный метр.
• Чистота, свет и хорошие фото продают лучше дорогого ремонта.
• Отвечайте быстро и фиксируйте договорённость задатком у нотариуса.