Как купить квартиру в новостройке: договор с застройщиком и риски
Квартира в строящемся доме дешевле и новее, но вы платите за то, чего ещё нет. Как проверить застройщика и участок, что должно быть в договоре и как снизить риски.
Содержание
Как устроена покупка на этапе стройки
Пока дом не построен и не принят в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на отдельную квартиру, как правило, нельзя: такого объекта в Кадастре ещё нет. Поэтому покупатель и застройщик сначала подписывают договор с обязательствами на будущее — чаще всего это предварительный договор купли-продажи с графиком платежей, — а основной договор и регистрация права следуют после сдачи дома.
Важно помнить: по Гражданскому кодексу предварительный договор заключается в форме основного (статья 445), а договор продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению (статья 562). Если застройщик предлагает другую схему — договор инвестирования, участия в строительстве или что-то ещё, — попросите нотариуса или юриста объяснить, какие права она вам даёт и что будет при срыве сроков.
Проверьте застройщика и участок
- Кто владеет участком или имеет право застройки: закажите выписку из Кадастра на земельный участок — сведения о правах доступны любому человеку.
- Не заложен ли участок и нет ли на нём других ограничений — это тоже видно в выписке.
- Есть ли разрешение на строительство, на какую этажность и площадь: попросите у застройщика копию.
- Какие дома компания уже сдала, вовремя ли и как они выглядят спустя несколько лет. Съездите туда и поговорите с жильцами.
- Работают ли с проектом банки. Ипотека от банка — не гарантия, но дополнительная проверка проекта.
Что должно быть в договоре
- Точное описание квартиры: этаж, номер, проектная площадь и планировка — лучше приложить план.
- Как пересчитывается цена, если фактическая площадь после обмеров отличается от проектной.
- В каком виде сдаётся квартира: без отделки, с черновой или чистовой — с перечнем работ.
- Срок ввода дома в эксплуатацию и срок заключения основного договора.
- График платежей, привязанный к этапам стройки, а не только к датам.
- Ответственность застройщика за просрочку и порядок расторжения с возвратом денег.
- Кто и когда оформляет право собственности и кто оплачивает связанные расходы.
Главные риски и как их снизить
| Риск | Как снизить |
|---|---|
| Задержка или заморозка стройки | Проверенный застройщик, платежи по этапам, неустойка в договоре |
| Квартиру продали двоим | Договор у нотариуса, проверка прав на участок, оплата через банк |
| Не та площадь или планировка | План в приложении к договору, пересчёт цены за разницу в площади |
| Качество хуже обещанного | Перечень работ в договоре, осмотр до подписания акта приёмки |
| Дом сдан, а управления нет | Заранее узнать, кто будет управлять домом и какой будет взнос |
Ипотека в новостройке
Банки кредитуют покупку квартир в строящихся домах, но условия зависят от банка и проекта. Возврат подоходного налога на проценты по ипотеке при покупке на первичном рынке в Ереване для кредитов, оформленных с 1 января 2025 года, больше не применяется — за исключением проектов с разрешением на строительство, выданным до 1 января 2022 года (данные на июнь 2026 года). Перед подписанием договора уточните в банке, кредитует ли он именно этот дом, и прикиньте платёж в ипотечном калькуляторе.
Главное
- В строящемся доме вы покупаете обязательство застройщика, а не готовую квартиру, поэтому проверка застройщика важнее цены.
- Предварительный договор на квартиру оформляйте у нотариуса, а платежи привязывайте к этапам стройки.
- Проверьте права на участок по выписке из Кадастра и попросите разрешение на строительство.
- Пропишите в договоре сроки, площадь, отделку и ответственность за просрочку.
